锵锵三人行2017/8/15|北京拟低价推“共有产权住房”

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锵锵三人行2017/8/15|北京拟低价推“共有产权住房”by斜杠圈儿

锵锵三人行2017/8/15|北京拟低价推“共有产权住房”
锵锵三人行2017/8/15|北京拟低价推“共有产权住房”

锵锵三人行2017/8/15|北京拟低价推“共有产权住房”

凤凰卫视2017年8月15日《锵锵三人行》文字实录:

窦文涛:《锵锵三人行》,很开心又能看到叶老师和马老师交锋了,不过一开始,我得跟你们解释一下我今天这个穿着,因为我们能拍到腿,因为我20年前曾经上边穿西装,下边穿短裤,被观众发现,投诉,说我对观众不尊重,所以我今天必须得解释一下,这事跟经济也有关系。

叶檀:你为什么又穿短裤?

窦文涛:我跟你讲,对了,20年前的大裤衩子和20年后哥们儿这一身。

马光远:完全不一样。

窦文涛:它今天就反应了尊重,买的时候看看一套的,人家那个什么,卖的那个店给我看,说男模穿这个走秀的。

叶檀:你这属于名牌吧?

窦文涛:当然了,当然我这身材等于男模横着放,所以我不走秀,我坐秀。

马光远:我还以为我的那个照片有名,我是有一回到地里面去干活,就是去撒药除草,有个电视台就说,你赶快来给我们救救场,我就奔过来,穿着一个皮鞋没穿袜子,短裤,然后他们顺便给我一个西服,打上领带,就在那接受采访,最后这个照片发到网上去,一下子就很轰动。

窦文涛:亲自下田劳动。

马光远:每一次下田那个照片就会被翻出来,叫什么模仿,从未被超越。

窦文涛:一直被模仿。

叶檀:从未被超越。

窦文涛:对对对。

马光远:原来是我模仿你,源头在这。

窦文涛:马老师你这个衣着没有问题。

叶檀:他怎么穿也就这样。

窦文涛:按照我们少数锵锵观众的反应,他的问题主要出在口音,就是说他的口音像是刚从地里干活来的。

马光远:一直这样特别乡土。

叶檀:他已经好多了。

窦文涛:所以你看人叶檀上海美女,这穿着永远都是非常得体的。

马光远:时尚。

叶檀:谢谢。

马光远:穿啥都可以。

窦文涛:穿衣服现在是个挺重要的事,你像我们主持人经常去一些场合,我现在越来越胖老丑,我就越来越不爱穿那个正装,打领带,我还真请教了时装设计师,还是那个上海人,那都是上海口音的,我就问他,我说为什么我看有些场合,也有的人家娱乐明星,人家没有穿礼服正装,人家穿的挺清凉,我怎么看着也很合适,上海设计师教了我一道,他说是这样的,这个场合两个选择,要不就正装,要不就时尚,咱这时尚。

叶檀:你这今天走时尚范。

马光远:他可以给你设计个旗袍,最时尚。

叶檀:他应该穿马褂,要不我穿马褂,他穿旗袍。

马光远:你这个搭配挺好。

窦文涛:复古为时尚。

叶檀:对,是的。

窦文涛:所以咱们讲到现在要想时尚,先得衣食无忧再说,人最基础的,因此请你们两位来,还是因为最近房地产出现了一些动向,我一听,有点惊着了,虽然我不太了解这个概念是什么,叫做北京拟实行共有产权房,这下我一听挺激动,就是说政府帮你掏30%的钱,你只需要出70%的钱,你就买房子给你住,是这意思吧?

叶檀:对。

窦文涛:过去说是淮安上海就有实行,但是淮安上海的实行我也问了,是不能租的,北京征求意见稿,就是你可以租,但是我不懂,比如说70%的产权是我的,我要是买了以后租的话,这个租金要不要30%分给政府,政府是二房东吗?

马光远:对。

叶檀:理论上来说应该要吧。

马光远:对,它里边征求意见稿说了这些收益,你出租的收益也要按照份额进行分的,其实这个事特别好理解,它现在叫共有产权房,简称共产房,怎么得共产法?以前经常会做些小年轻,还没结婚,跟女朋友一块买房子,但是这俩以后能不能走到一块不一定,所以以前这叫合伙,但是会约定份额,以后这个房子产权怎么分,现在你跟谁合伙买房?你跟政府合伙买房,政府占点,你占点,但北京这个,它的设计主要要点在哪里?我觉得北京人一定要听清楚,以前它这个房子叫自住房,给一些低收入阶层建的房子,而且价格比商品房要低30%,但是比如说以前,以前叫自住房的时候,你用一百万买的这个房子是100%的产权。

窦文涛:价格低30%,那是不是也就等于政府补贴了?

马光远:各种政策。

窦文涛:30%?

马光远:各种政策比如说地,它有政策,其实它有政策,包括开发商利润,比如说你的这个利润不准超过多少,然后这样下来以后,等于是价格比以前要低30%,但是现在比如说它变成共有产权房以后,名字变了,名字叫共产房了。

窦文涛:但是价格还低30%。

马光远:价格按照,如果是升级的话,正常应该是还低30%,如果低30%,但是你拿到的产权是什么?你以前拿到是100%的产权,现在你的房本上面加了个政府的名字,就是,就变成了,同样的一百万,你以前买的是100%产权,现在你拿到是70%产权,30%的怎么来?就政府讲,你看我给你优惠政策,这些别的我都,就好像男女朋友分手的时候算账,我请你看过电影,那个啥。

窦文涛:这是政府要跟你把账算清楚了。

叶檀:是的。

窦文涛:是吗?

叶檀:它是这样子的,以前像北京,这个是学上海的,我倒觉得学的挺好,你跟政府结婚,比跟其他人结婚要好。

马光远:真的吗?

叶檀:以前北京最典型是回龙观那边,两百多平,一百多平,到时候可以卖,谁拿到,谁运气,相当于政府送给你一份资本收入,你要回龙观当时弄个五套,发财了,但是我们想想看,像这种房子应该是给没房或者是收入低一点的人,像回龙观这种人拿了钱之后,就跟拆迁农民一样,翻身了,这肯定不是原来的初衷,现在政府就是这样子,我不让你来赚我的这个便宜了,我跟你在一起,房价低一点,我30%,你70%,这个价格低,然后你去买,买了之后,到时候出租我有一份钱,如果说你想要卖掉,上海是这样子的,你如果卖的话,我虽然拿30%,我有优先收购权,按照市场的低价,你把你的房子卖给我。

窦文涛:先卖给政府。

叶檀:对,你不能卖给别人,这样一来,其实在上海的话,很多人就不愿意买了。

马光远:她说的非常对,但前面你讲北京回龙观,回龙观当年没人要的,因为当年经济适用房房价暴涨以前,大家价格是差不多的,所以回龙观为什么当年建的两百平,一百四十多平的房子,当时没人要,随便买的。

窦文涛:我插一句,我不太明白,你比如说它这个房子一样也是在房地产市场上,按照市价走吗?

叶檀:它是按照低价走,我不知道北京怎么样,上海这边很简单,我给你一个政府的市场低价,你要卖,按照市场价打多少折卖给政府,就是这样子。

马光远:北京不是,北京你比如说同样的地段,商品房比如说一百万,现在共产房就卖70万,但是这30万就算成政府的股份,它参照同地段,同品质的商品房来给你定价。

叶檀:卖的时候呢?

窦文涛:几年之后,旁边的商品房假如说涨到两百万了,这个时候我要卖。

马光远:叶老师刚才讲的一点非常对,在这种情况下事实上你是按照商品房的价格来定价的,但事实上很多情况下保障房的品质一定不如商品房,这是第一个。第二个你有很多限制,比如说北京规定五年内不准卖,而且你卖给的对象,大多数还是没钱人,这样其实你的价格是上不去的,比如说同地段商品房五年以后可能翻了一番,你可能才涨了30%,这意味着什么?意味着其实过五年以后,房价如果按照过去形式上涨,你是完全吃亏的,所以你看在北京过去经济适用房涨幅远远低于同地段的商品房。

窦文涛:你比如说要按前几年涨势来说,它涨的少点,但毕竟比我当时掏70%的时候也会涨。

马光远:那当然。

窦文涛:你比如说同地段商品房两百万,假如说它那个时候市价150万了,你说首选要卖给政府,这个政府按什么价买,150万?

叶檀:他按照当时市场评估价来买,因为我们现在,假设文涛你有两套房,你想卖掉一套,通常来说为了避税,我们直白的说,通常来说为了避税,肯定是阴阳合同,价格压的比较低,这个时候政府事实上是有评估部门的,你去做交易的时候,他给你一个价格,他就按照这个价格来进行交易的,这是有政府评估部门来交易的。

马光远:是吃亏的,政府一评估,一定给你低评估。

叶檀:高。

马光远:不一定,你比如说他评估,如果它是商品房好办,因为旁边多少钱,我就卖多少钱,但如果说它是一个保障房,这个价格就不好说了,你看银行给你评估的时候,肯定是评估低的。

窦文涛:我这么问,这个共产房五年之后要是交易的话,定价权在谁手里?

叶檀:定价权从理论上来说应该是在市场的手里,但是市场的手里其实就是在政府手里。

马光远:它这样。

叶檀:因为政府评估部门来评估的。

马光远:对,北京市是这样,北京市它的办法规定,参考市场价,也不评估,比如说旁边小区现在卖个8万,就按照8万走,按照8万价格,但是这个东西如果说,因为大家都认为你这个房子不如正常的商品房,所以你根本叫不上8万的价,所以你到最后如果说,你到最后比如说政府回购的时候,还好一点。

窦文涛:政府会按照8万回购吗?

马光远:没有规定它必须回购。

窦文涛:政府说我不买。

马光远:对,他可以不买,他认为不核算,所以我讲我们这种房子本身,你看它有很多规定,后来北京市还出了一个什么细则,这个小区怎么建,智慧小区。

窦文涛:交通配套。

马光远:等等等等,其实监管起来非常难,这个事最简单在哪里?这个事最古老什么时候来?它是来自英国,英国当年因为有很多人也没钱,它为了解决一部分夹心层,你既不是高收入,也不是最低收入,这一部分人怎么办?政府说我给你掏点钱,我给你掏点钱,我们两个合伙来,它可以有7折的,可以有8折的,可以有5折的,我可以占50%,我也可以占30%,根据你的经济情况,但是它规定,五年以内你必须自己把这房子买回去,但是他们两个是真正在市场上去卖房,不存在你单独设了一个品种,实际上英国这个共产房,它其实是政府给你借了钱,你免费,我虽然占了股份,但是最后你几年以后,你按照市场价去回购,等于什么?你白白使用了它几年的钱而已,就很简单。

窦文涛:所以房市从来不像说表面那么简单,咱们去下广告,《锵锵三人行》广告之后见。

叶檀你说这个不是在上海实行嘛,上海人对这个热不热?

叶檀:不热,因为是这样子的,上海一般来说北京也这样子,低收入的人分成两块,一块是在郊区农民这些,这些人一拆迁,他是人上人,绝对是大富翁了。

窦文涛:真是。

叶檀:政府没有拿出真金白银 共产房对于居民来讲并没有便宜好赚

购这些东西,像上海那边很简单,到时候如果价格涨了,政府优先回购,我想回购了,我就回购,政府优先回购,就相当于上涨这部分我拿不到太大的好处,很多人就觉得没意思,很多人觉得它原来说实话,我不能这么说,我想说的是绝大部分人能赚便宜就赚的,这咱们说白了,是不是这样子。

窦文涛:对。

叶檀:你经济适用房五年之后可以上市卖的,我有完全的产权,又很便宜,我买下来之后五年之后一卖,因为以前房价都在涨,一卖,我就赚大钱,但是现在这个共产房就很麻烦,他就不愿意,因为没有便宜好赚,到时候卖的时候很麻烦,还牵扯到政府一层皮,现在价格又没有低多少,这是打7折,上海也有9折的,就是说它地段很好的地方,徐汇区,地段很好的地方,价格下来不多,打个9折,人家想想看打9折,我跟开发商说一说,说不定就打9折了,他就不愿意去做这个事情。

窦文涛:我再问一个不能想象会发生的情况,政府也得有利可图,比如说万一将来真的中国房地产发生像东京那种经济衰退,嘭一下崩盘了,岂不是政府这30%,政府也亏了。

马光远:它这样的。

叶檀:不会。

窦文涛:为什么不会?

马光远:它这30%不是自己掏的真金白银,它是算的股份,比如说我的优惠政策,我值多少钱,这个政策是卖给你的,土地出让金也便宜,杂七杂八下来以后,我告诉开发商你这个不能超过多少,比周边低了30%,它不是说自己掏的钱。

叶檀:我举个例子,最近上海比共产房还进了一步,做了租赁土地,什么叫租赁土地?我这块地出让,我告诉你,你建了房子之后,全部拿来出租的,就不是卖的,所有房子1800多套,最近这两块地,全是拿来出租的,它的地是非常非常便宜,便宜到什么程度?它的楼面价,像张江加上嘉定那个地方,楼面价是五千多,最贵是楼面价每平方米5900块钱,你想想看,上海每平方米5900是一个什么概念,边上的楼面价地王,都已经假定那边三万多的,都已经三万多,政府按理来说很吃亏了,因为他一下子,本来可以卖几十亿的,现在卖了几亿,这有可能40亿就没了,政府的钱就没了,政府是很吃亏,但是这个吃亏确实是吃亏,问题是政府没有拿出真金白银,我就是拿出两块地,我卖的低了,到时候靠租金收入来偿还,但是这两块地我不是说真金白银付出了多少钱,而是说别人本来应该给我43亿,现在只给了我5亿左右的话,我这块整个收入减少,他没有拿出真金白银。

窦文涛:账面上。

马光远:而且这个东西它不可能大面积推广,它不可能说所有的地都卖那么少。

叶檀:那就完蛋了。

马光远:其实这个制度本身告诉大家,你在这个共产房里边,你是占不到便宜的,也许它在设计的时候,就不让你占便宜。

窦文涛:我想问问,它拿出的这个地建这种共产房,它的前身是什么,等于这个玩意儿它之前,对于什么的一种进步,对于什么的一种调换?

马光远:它以前比如说在江苏淮安,最早2007年搞的,它是在以前经济适用房基础上,以前搞经济适用房,大家认为弊端很多,比如刚才叶老师讲的,有很多弊端,你还能套利种种的,最后政府说这一部分我对你的优惠,我得算成股份,最后就变成共产房,大家认为升级,把奴隶的空间给打掉了,北京市学的这个,是在它以前自住房,自住房也是供应给那些没房的低收入阶层的,但是以前你拿这些钱,买到是全部的产权,你现在买到是什么?70%的产权,而且现在根据它的现在建设标准,因为以前大家吐槽自住房,一个是很远,鸟不拉屎的地方,特别偏,你本来可能值那么多钱。第二个由于你是保障房,房子的品质比较低,我不知道叶老师肯定没有住过保障房,我住过。

窦文涛:你住过?

马光远:我住过,我当年买的第一套房子就是北京的经济适用房,所以我要给北京买经济适用房的人证明,当年我们没有占便宜,因为当年是那个价格没人要的,包括回龙观一带,天通苑一带,那房子很大,你随便去买,后来当然因为房价暴涨以后,暴涨以后,它的价格优势体现出来,当年没有体现,而且我讲我以前那个房子,我买那个房子的时候,当时是3950,3950买的,但是周边有商品房还有3600的,但是最后这么多年过去以后,因为我前一段时间看那个楼盘,我了解价格,我们那个房价涨到6万多,但是周边都过10万了,以前3600的都过10万了,为什么?因为它的品质不行,包括小区的管理各个方面品质都是比较差的,所以现在北京的自住房之前也有这问题,你的品质不行,其实你可能就值那么多钱,而且到最后转让的时候,因为有很多限制,比如说以前北京经济适用房转让的时候,必须转让给那些低收入阶层,低收入阶层买房,它对价格非常敏感的,意味着什么?你往外卖的时候,你的这块增值其实不如普通商品房,所以这个制度意味着什么?如果想占便宜的人,来在这个里边占便宜,第一你肯定占不到,政府算账,比你要清楚,第二是什么?大家要意识到推这个房本质在哪里?就是帮你免费融资,你以前你没那么多钱,给你融资,你不要想太多,你不要想着我在这个里边会怎么样,会跟别人一样,你不一样,因为我是北京市的,我可能还要写意见,因为它征求意见,我写意见,我最近基本上草拟了一个意见稿,我是强烈。

窦文涛:主要征求你的意见是吗?

马光远:没有,我是强烈呼吁它完全按照商品房,你不要再搞一个品种出来,政府你要真给它融资的话,大家到商品房市场去买,政府你也可以不出钱,你把你以前收的开发商那个土地出让金,你按照比例退了,这不就可以了。

叶檀:我是觉得北京市政府没有做错,他说的一开始没有涨经济适用房这一块,经济适用房就是给低收入者来住的,你这个建140平,尤其建两百多平就是错的,哪有经济适用房建个两百多平?你说是不是。

窦文涛:是,那豪宅了都。

叶檀:对吧。

当然可能更多人关心什么?因为任何举措对房地产市场都有影响,共产房推出,你觉得会让北京房价下跌吗?

叶檀:北京房价已经下跌了,共产房推不推出没有太大关系,这就跟上海推租赁土地没有太大关系一样。

窦文涛:上海当时试点搞这个时候,对房地产价格有什么影响?

叶檀:没有影响,上海搞这个东西时候,事实上搞了这个东西之后,发现到最后没有多少人来买,因为他发现不能赚便宜了,政府又管得很多,他就很麻烦,根本不愿意买,不愿意买,就有很多省下来,但是上海商品房该涨的还是涨,所以我说真正这个你把漏洞堵住,不让他赚这部分钱,我发现穷人突然不知道哪去了,就跑掉了,所以说我是认为这个北京的做法还是正确的,你想想看,你要赚一定的便宜,你就得付出一定的代价,这咱们说白了,你比如说房价便宜了,房价便宜了之后,你出售的时候,你就得付出一定代价,不能说按照市场价出租之后,所有钱再给你,那么我按照市场价格来买的人,我就吃了大亏了,我凭什么要吃这个亏?

马光远:它本来是按照市场价,因为70%就是市场价,而且这个东西还是一定,你不能让穷人永远是穷人,你比如说它该涨的还涨,该受益的,因为啥?他掏的是产权的钱,不是廉租房的,也不是公租房的,廉租房、公租房,这是产权归政府,但是你这一块,你拿的是真金白银买的,比如说北京市的70%,它是完全按照商品房的价格给你的,你凭什么不让我占便宜?我就应该占便宜,我只不过借了你的30%,现在我们把账还过来,我借了你30%的钱,但是70%的钱是我掏的。

叶檀:那是没错。

马光远:你不能讲说他不能占便宜或者他占便宜不对的。

叶檀:没有,他也不应该赚便宜,最简单做法,比如说我们做个生意,你30%,我70%,得了多少钱,房租多少钱,大家来分,年底的时候分,我70%,你30%,对不对,如果是卖掉,也是我70%,你30%。

马光远:没错。

叶檀:我不能拿100%,以前是拿100%的。

马光远:但是融资它有成本,比如说你现在贷款,你拿到的,你可以算一下,你拿政府的钱你能不能占便宜或者你直接去借钱,这也是可以,你拿100%的产权,因为它这个最关键是按照市场计算。

叶檀:如果他能够拿100%的产权,他就不用去买这种房子。

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